王某在某房产销售公司购买产品房一套，事后王某发现该公司提交的是不真实的房地产预售许可证明，王某遂觉得该房产销售公司存在着欺诈，需要按《买家权益保护法》第49条之规定，双倍赔偿自己给付的房款。房产公司则觉得购房合同不适用《买家权益保护法》的规定，拒绝双倍赔偿。



产品房欺诈能否适用《买家权益保护法》第四十九条进行惩罚性赔偿？

第一种建议觉得，产品房欺诈不适用惩罚性赔偿。由于消法调整的是一般动产产品，而产品房是不动产，不适用消法。除此之外，产品房本钱高，假如适用惩罚性赔偿，则不利于房产业的进步。

第二种建议觉得，既然产品房是产品,购房者是买家,就应当适用《买家权益保护法》。因此，产品房欺诈可以适用消法第四十九条，进行惩罚性赔偿。



笔者部分赞同第二种建议。

1、法律明文规定了经营者提供产品或服务，有欺诈行为就能适用第四十九条，岳某为居住而购买产品房,无疑是买家的范畴,而开发公司建造房子是为了销售,亦符合产品提供者的身份,是经营者范畴,因此,双方都受《买家权益保护法》的保护和规制。法律并未明确规定产品房作为特殊产品不可以用惩罚性赔偿，因此，无论是作为一般消费性产品，还是作为特殊消费品，都可以适用消法的规定。

2、在产品房欺诈中适用惩罚性赔偿有益于规范房产市场，有益于保护处于弱势地位的买家的利益。从长远来看，也有益于保护广大合法经营的房产商的利益。因此，第一种建议不成立。

3、在适用买家权益保护法的同时，也要看到于2003年6月1日起实行的《最高人民法院关于审理产品房交易合同纠纷案件适使用方法律若干问题的讲解》中对可以适用“双倍赔偿”的情形作出了限定。依据该《讲解》第九条的规定:具备下列情形之一,出卖人订立产品房交易合同时,致使合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担低于已付购房款一倍的赔偿责任:故意隐瞒没获得产品房预售许可证明的事实或者提供不真实产品房预售许可证明;故意隐瞒所售房子已经抵押的事实;故意隐瞒所售房子已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房子的事实。

笔者觉得,只有开发商紧急违反上述三种状况之一,且致使合同无效或被解除、撤销,买受人才能需要低于已付购房款一倍的赔偿责任。而且,该《讲解》中规定的“买受人可以请求出卖人承担低于已付购房款一倍的赔偿责任”与《买家权益保护法》规定的“买家可以需要经营者赔偿其购买产品的价款或者同意服务的成本的一倍”,两者在赔偿额度上是不同的。

作者：南丰县人民法院蔡静